不動産の売却や相続の手続きをしていると、登記簿謄本に明治・大正・昭和初期の古い「抵当権」が残っていることが判明する場合があります。
債権者の名前を見ても心当たりがなく、住所も当時の地名。何十年も放置され、実態がなくなっているこれらの登記を、私たちは「休眠担保権」と呼んでいます。
「もう時効だから勝手に消えるだろう」と思われがちですが、実はこれ、放っておいても消えないし、売却の際の障害になります。
通常の抵当権抹消であれば、銀行などの金融機関から書類をもらって申請するだけです。しかし、休眠担保権の場合は以下の壁が立ちはだかります。
債権者が生死不明： 登記上の個人や法人がすでに存在しない。
連絡が取れない： 相続人が全国に散らばっており、特定や協力依頼に膨大な時間がかかる。
書類がない： 完済していても、それを証明する書類が一切残っていない。
休眠担保権を抹消するには、状況に応じて主に以下の手続きを利用します。
債権者が行方不明の場合、「元本・利息・遅延損害金」を全額計算して法務局に供託（お金を預ける）することで、債権者の協力なしに単独で登記を抹消できる制度です。
債権者の相続人が特定でき、かつ協力が得られる場合は、通常どおり共同で抹消登記を行います。ただし、印鑑証明書の取得代行などの手間が発生します。
債権者やその相続人が判明していても、協力が得られない場合や、行方不明が複雑な場合は、裁判所に訴えを起こして確定判決を得ることで抹消します。
実は、近年の法改正により、休眠担保権の抹消が少しだけスムーズになる制度が新設されました。
解散した法人の担保権の抹消 債権者が法人で、すでに解散しており清算人も不明な場合、一定の条件（債権発生から30年以上経過し、法人が解散していることなど）を満たせば、より簡易的な手続きで抹消できるようになりました。
休眠担保権を消す手続きは、時間が経てば経つほど債権者の相続人が増え、難易度が上がります。
実家を売却したい
子供に綺麗な状態で相続させたい
リフォームローンを組みたい
これらをご検討の方は、まずは一度登記簿謄本を確認してみてください。もし明治・大正時代の抵当権を見つけたら、お早めに司法書士へご相談いただくのが解決への最短ルートです。